不動産投資とは？不労所得以外の3つのメリットと成功のコツ
不動産投資
(株)チェスター
１．不動産投資とは？基礎知識を押さえよう
不動産投資の最大の特長は、入居者をうまく見つけられれば 毎月安定した家賃収入が得られる ということです。
しかし、 手堅く儲けるのであれば、不動産投資はぴったり です。
例えば定期預金の金利は、銀行によって異なりますが 0.01〜0.25％ です。
一方、不動産投資であれば 利回り5%～10%前後は狙える範囲 です。
不動産投資であれば、 株式投資やFXのように元手を失ったり借金を負ったりするリスクはほとんどなく、管理を管理会社に任せていても定期的に不労所得が入ってくる 、と考えると、不動産投資はとても魅力的ですよね。
２．不動産投資の4つのメリット！気になる魅力を解説
- ・メリット１ 毎月安定した不労所得を得られる
- ・メリット２ 自己資金が少なくても始められる
- ・メリット３ 家族へ遺す生命保険代わりにもなる
- ・メリット４ 税金対策としても有効
メリット１ 毎月安定した不労所得を得られる
不動産投資の最大の特長は、「 入居者をうまく見つけることさえできれば毎月安定した収入が得られる 」ということです。
メリット２ 自己資金が少なくても始められる
| 投資の種類 | FX初心者によくある失敗例と失敗を回避する方法を解説自己資金の必要性 |
|---|---|
| 不動産投資 | 自己資金に加え融資を受けることができる |
| 株式投資 | 自己資金100％ |
| 投資信託 | 自己資金100％ |
| FX | 自己資金以上の投資もできる |
メリット３ 家族へ遺す生命保険代わりにもなる
不動産投資のために組んだローンの返済中に自分が亡くなってしまった場合、 ローンの返済は免除され、家族には購入した物件とその家賃収入が遺ります のでご安心ください。
通称「団信」と呼ばれるこの保険は、 ローン契約者が高度機能障害に陥ったり死亡したりした場合に、保険金でローンが完済される というものです。
メリット４ 税金対策としても有効！
このケースでは、 経費と減価償却費の計上によって、収入が増えているにもかかわらず、課税対象額が435万円となり、給与所得額の600万円より165万円も下がっている FX初心者によくある失敗例と失敗を回避する方法を解説 ことが分かりますね。
減価償却を行うと、 取得費用（＝物件の購入代金）を残りの法定耐用年数で割った金額を毎年費用として計上し、課税対象額となる「儲けた金額」を減らすことができる のです。
失敗から学ぼう！マンション経営で失敗しないためのポイントとは？
一つ目の失敗ポイントとして挙げられるのが、事前の計画や知識の不足による失敗です。
これは以降で紹介する様々な失敗の根底にある問題であるとも言えます。というのも、マンション経営では必要となる専門知識が多く、考えるべきポイントも多いため、事前の準備が不足していることが失敗に繋がってしまいやすいのです。
投資の対象となる物件についての情報だけでも、考えるべきポイントは多数あります。どのような入居者をターゲットとするのか、マンションかアパートか、区分所有か一棟所有か、新築か中古か、立地、物件の構造や間取り、築年数など、様々な要素を考慮する必要があります。またそれ以外にも、資金計画はどうするのか、不動産仲介会社・不動産管理会社の選定、物件の運営の仕方など、事前に調査・考慮しなければならない点は多数存在します。
事前調査が必要であるという点は、株式投資やFXなどの不動産投資以外のあらゆる投資にも当てはまることです。しかし、それらの投資と不動産投資とで異なる点が投資額の大きさです。株式やFXなどであれば少額からでも投資が可能であり、少額であれば失敗した時の損失も少なくて済みます。しかし不動産投資は基本的に100万円、1000万円単位のお金が動く投資方法であるため、その分失敗した時のリスクも大きくなってしまいます。そのため、不動産投資では特に、事前の調査・計画を丁寧に行うことが欠かせないのです。
入居者が少ない
次に挙げられるのが、入居者が少ないことによる失敗です。
入居者が少なくなってしまう理由はいくつかありますが、その一つに立地や周囲の環境があります。マンション経営では立地が重要な要素であり、立地によって入居の需要も大きく変わってきますし、物件の資産価値にも影響を与えます。物件の新しさや設備などについてはリフォームなどを行うことで購入後にある程度は対処することもできますが、立地は一度決めてしまうと後から変更することはできないため慎重に検討する必要があります。
また、立地に関連する要素として、物件の周辺の環境も重要です。コンビニや病院、銀行など日常生活で利用する施設が周辺に揃っているか、騒音はないか、治安は良いかなどといった点は、入居者が入居を考える際にチェックするポイントであり、投資を行う際にも重視するべきポイントです。
ターゲットのニーズに合わない物件を購入してしまうことも失敗に繋がりやすいポイントです。
マンション経営における前提として、ターゲットを明確にすることで特定の層の入居者をイメージした物件選び、環境整備ができるため、入居者を集めやすいということがあります。しかし、ターゲットを具体的に想定したとしても、そのターゲットのニーズを把握できていなければ意味がありません。
例えば、ファミリー層をターゲットにしている場合には、比較的広めの間取りであり、病院やスーパー、公園などの施設が周辺に備わっていることが求められます。一方で、一人暮らしの大学生や社会人をターゲットにする場合には、多少部屋は狭くとも家賃が安いことや、通学・通勤に便利なように駅に近いこと、また、最寄り駅と物件との間にコンビニがあることなどが求められる傾向にあります。
このように、対象とするターゲット層によって物件選びの基準は変わってくるため、自身のターゲットに合わせた物件選びをすることが大切です。
- 機械設備や給排水、外壁の修理などの大規模な修繕
- 防水や各部分の状態チェックといった大規模な修繕を防ぐための予防的な修繕
- エアコンや給湯器などの設備の修理や、共用部分の修繕といった細かな修繕
融資を受けすぎる
節税効果を期待しすぎない
その他に気をつけるべきポイントとしては、節税効果を過信しないという点があります。近年税制が改正され、平成28年4月1日以降に取得した不動産の本体（建物）部分に関しては、減価償却費の計算方法として定率法ではなく定額法が適用されることになったことで、減価償却費を経費として計上することによる節税の効果は薄れました。また、マンション経営によって所得税や住民税を節税するというのは、マンション経営で赤字が出た際に、マンション経営による損益を給与所得などと合算することで、節税に繋げられるということです。つまり、投資としては赤字状態になっているということであり、投資の本来の目的を達成できていないということを忘れてはいけません。そのため、節税ありきでマンション経営を行おうと考えることはおすすめできません。
給与収入以外にも収入源を得るためにマンション経営を始めることにした30歳のサラリーマンAさんは、東京都内の最寄り駅から徒歩13分の新築ワンルームマンションを購入しました。
購入時に担当者からは「新築物件なので多少駅から遠くても入居者はすぐに決まる」と言われており、実際、最初の入居者はすぐに見つかりました。しかし、2年後にその入居者が退去してからは次の入居者が見つかりません。不安に思ったAさんは賃貸物件のポータルサイトを見てみたところ、自分が保有する物件が掲載されていないことが判明しました。すぐに管理会社に問い合わせてサイトに掲載してもらったものの、その後も入居者が決まらず、家賃を下げてようやく入居に繋げることができました。
この事例では、物件の立地を十分に考慮せず、加えて管理会社の選び方でも失敗してしまったことが原因で空室期間が発生し、その期間の賃料の損失や家賃の引き下げが生じてしまいました。
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マンション経営のリスク
空室リスク
災害リスク
次に挙げられるのが、地震や火災などの災害リスクです。災害が発生すると物件が損害を被ったり、最悪の場合には全壊してしまったりなどして、莫大な修繕費が発生してしまうことも考えられます。
災害リスクへの対策としては、大きく二つの策が考えられます。
一つ目は、地震や火災に強い物件を選ぶということです。地震に関しては、1981年以降の新耐震基準に基づいて建てられた物件の方が、それ以前に建てられた物件よりも耐震性に優れていると言えます。さらに、地盤が強い地域の物件を選ぶというのも対策となるでしょう。また、火災に関しては物件の構造に着目すると良いでしょう。例えば、木造のアパートよりも鉄筋コンクリート造のマンションの方が延焼の可能性が低いと言えます。
二つ目は、保険に加入するということです。地震保険や火災保険に事前に加入しておくことで、万が一地震や火災が発生した場合でも保険金を受け取ることができます。
金利変動リスク
マンション経営で失敗しないポイント
最後にここまでのまとめとして、マンション経営で失敗しないためのポイントについておさらいします。
はじめに、マンション経営を行う方全般に言えるのは、入居者を確実に獲得するためには、ターゲットを明確にした上でそのターゲットに合う立地の良い物件を選ぶのが重要だということです。さらに、きちんと集客することができる、信頼できる管理会社を選ぶことが大切です。また、無理のない投資計画を立てることで安定した物件運営を目指しましょう。
さらに、マンション経営を初めて行う方は、マンション経営に関する知識の習得などの準備を特に念入りに行うようにしましょう。はじめに述べたとおり、マンション経営では様々な知識が必要となるため、webサイトや書籍、セミナーなどで情報収集しておくことをおすすめします。
その上で、初心者の方に向いているのがワンルームマンションへの投資です。アパートなどは一棟投資が基本なため初期投資額も高額になりますが、ワンルームマンションでは比較的少ない額から始められるため、その分リスクも小さく初心者の方に適した投資方法だと言えます。
アパート経営で失敗…3つの原因とよくある失敗事例
外壁塗装工事
アパートの外壁は、塗装の種類に応じて一定年数を経過すると徐々に劣化していきます。
塗装の種類に応じた耐用年数の目安は以下のとおりです。
また、アパートの構造や日当たりなどによっても劣化の進行速度に差が生じますが、おおむね10年程度経過した段階で外壁に異常がないかチェックする必要があるでしょう。
費用の目安としては、2階建てのアパートで150～300万円程度、3階建てのアパートで200～400万円程度と非常に高額な費用がかかります。
屋上防水工事
外壁と同様に重要な修繕箇所が「屋上」です。
- ウレタン塗膜防水：10～15年
- シート防水：12～15年
- ＦＲＰ防水：10～15年
屋上防水は建物の外壁よりも劣化速度が速いケースが多いため忘れずに工事をする必要があります。
1㎡あたり5,000円～8,000円程度が相場ですので、外壁塗装工事と同様に大きな費用が一度にかかることとなります。
このように、アパートを維持していくためにはコンスタントにかかる室内部分の経費と、中長期的に大きな出費となる建物部分の経費の両方をあらかじめ予測し、そのうえで無理のない資金計画を開始当初から立てる必要があるのです。
建物の修繕費はどれくらいかかるか、初心者の方には判断が難しく、中古アパートを買う際は、そのアパートの修繕履歴を事前に確認する必要 があります。
管理の状態によって、修繕費用が大きく変わります。必要によっては専門家に建物を調査してもらうのも一つです。
また、新築のアパートであれば当面は修繕費用はかかりません。また、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」で全ての新築住宅に対する10年の瑕疵担保期間が義務化されているので、その間に見つかった欠陥については原則、売主や施工会社が補修することとなっているので安心できます。
初心者の方は、新築アパートを選択するというのもリスク対策になります。
原因③：ローンが返済できずに失敗
その際、上記の経費や空室率を加味しない投資計画で物件を購入してしまうと、思わぬ空室が続いたときにローンの返済額が家賃収入を上回りキャッシュフローが赤字となってしまうことがあります。
利回りの高さで中古物件を買ったが、購入後すぐに大規模修繕が必要となり、出費がかさみ破綻…という失敗事例もききます。
できるならば最初に自己資金をある程度投入して、家賃収入におけるローン返済比率をさげておくことができれば安心です。
そういった時に備えて、半年程度はローン支払いができる程度の現金を手元に残しておくこと、また空室をうめるために、入居募集を広げる、設備をよくする、家賃を下げる といった大家ができる対処もあります。
それでもアパート経営がよい理由とは
このようにアパート経営にはある程度の専門知識が必要であるとともに、知っておかなければならないリスク もあるため、ここまでの話を聞くとちょっと敬遠したくなる人もいることでしょう。
ただ、アパート経営はこれらの話を考慮した上でも、ほかの投資と比べて サラリーマンや初心者投資家におすすめな投資であることに変わりはありません。
ワンルームマンション投資のメリットデメリット
そもそもマンション経営とは、一般的には分譲マンションの1部屋を投資目的で購入して、それを賃貸物件として運用する経営手法でワンルームマンション投資 のことをいいます。
1棟を購入するアパート経営に比べて以下のような特徴があります。
- 1部屋ごとに投資できるため、分散投資をしてリスク回避ができる
- アパートに比べて設備が充実している
- 頭金がなくてもフルローンが組みやすい
- 分散投資をすると、管理するのが大変
- 建物の維持管理の方針は、管理組合の決定に従わなければならない
- 修繕積立金や管理費などのランニングコストが高い
アパート経営は初心者投資家に向いている
ワンルームマンション投資の場合は、さまざまな分譲マンションを次々に購入していかなければならないため、1度にまとまった戸数が確保できるアパート経営に比べてその都度物件の選定をしなければならないため、それなりの知識や経験、そして時間が必要となります。
また、マンションの共用部分についてはほかの部屋の所有者と共有しているため、自分だけの一存で修繕することができませんが、アパートであれば自分の資金に余裕があるときに、好きなタイミングで施工することができるなど、維持管理面での自由度も非常に高くなります。
さらに、確定申告 をする際についても、アパート1棟であれば不動産所得の収支内訳書に記載する減価償却の計算が統一できるため、戸数が多くてもそこまで手間ではありません。
ある程度のリスクはすでに洗い出されており、対策方法もさまざま議論されています。
それらを知らずに、アパートを購入をしてしまうと、リスク対策がとれていないため、失敗してしまうのです。
アパート経営のリスクをよく理解して、事前に対策が取れていれば失敗も回避しやすくなります。
これからアパートを購入する人や、すでに購入している人も、今回お話ししたような知識と、それをもとにした 適切な対策を事前におこなっておくことができれば、投資初心者でも失敗しにくい投資 となるでしょう。
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