バイナリーオプションのコツ

ブローカー契約管理

ブローカー契約管理
調査の結果、契約内容と物件調査結果が大きく異なる場合、買主は契約を取り消すことができます。

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当社は「高い倫理観のもとで受託者責任を全うする資産運用会社として、お客様の利益に貢献することを目的に最良の投資手段・サービスを提供し、あらゆるステークホルダーの皆様の中長期的な利益と、持続可能な環境社会の構築が好循環している「みのりある豊かな未来」を目指します。」という経営理念のもと、フィデューシャリー・デューティー(「受託者責任」)の実践に努めています。
フィデューシャリー・デューティーとは、信認を得て他人のために任務を遂行する者(以下「フィデューシャリー」といいます。)が任務遂行上負う義務をいいます。その中核には、フィデューシャリーは顧客に忠実でなければならないという忠実義務があります。これは、フィデューシャリーは、顧客と利益が相反する立場に身を置いてはならず、専ら顧客の利益のために職務を遂行しなければならない(顧客以外の者の利益を図ってはならない)という利益相反管理義務に言い換えられます。
当社は、本基本方針にもとづき、利益相反管理義務を遵守していきます。

利益相反の可能性がある行為の類型

資産運用会社の業務においては、様々な場面で利益相反を生じる可能性があります。利益相反の可能性がある資産運用会社の行為の中には、金融商品取引法その他の法令等により禁止された行為(以下「禁止行為」といいます。)もありますが、禁止行為以外の行為については、適切な管理方法を講じることによって実施可能な場合があります。
当社が管理対象とする、利益相反の可能性がある行為(法令等により全面的に禁止されている行為は抑々行ってはならないので除きます。)の類型を示せば、下表のとおりです。
なお、この表において「お客様」とは、当社が運用する投資信託の受益者であるお客様、当社の投資一任契約・投資助言契約の相手方であるお客様、これらになろうとするお客様を広く指すものとします。また「当社のグループ会社」とは、農林中央金庫および全国共済農業協同組合連合会ならびにこれらの子会社および関連会社を指すものとします。

1.当社(当社の役職員を含む)とお客様との間の利益相反

  • 当社や当社の役職員が自己の計算にもとづき有価証券の取引を行う場合
  • 当社とファンドとの間の取引を内容とする運用指図を行う場合
  • 当社自身が投資信託の受益権を取得し、または取得した受益権を処分する場合
  • 当社の過失によりファンドに与えた損失を補てんする場合(合理的な計算にもとづく適切な補てんをしなければ忠実義務違反となる)
  • 当社との間の利益相反によってお客様の利益が不当に害される可能性がある商品組成を行う場合

2.当社のグループ会社や業務上の関係者(以下これらをあわせて「グループ会社等」といいます。)とお客様との間の利益相反

  • グループ会社等とファンドとの間の取引を内容とする運用指図を行う場合
  • グループ会社が発行する有価証券の取引を内容とする運用指図を行う場合
  • グループ会社等との間の利益相反によってお客様の利益が不当に害される可能性がある商品組成を行う場合
  • 業務上の関係者との間の利益相反によってお客様の利益が不当に害される可能性があるブローカー選定を行う場合
  • 上場会社であるグループ会社等またはグループ会社の重要な顧客・投資先の株主総会において議決権の行使を指図する場合

3.お客様同士間の利益相反

  • ファンド間の取引を内容とする運用指図を行う場合
  • 上場会社であるお客様の株主総会において議決権の行使を指図する場合
  • 新規公開株をファンド間に配分する場合(不公平な配分を行えば忠実義務違反となる)
  • 同一の投資信託の受益者に対する取扱い(一部の受益者にのみ有利な投資機会を与えるなど不公平な取扱いをすれば忠実義務違反となる)

利益相反の可能性がある行為の特定および管理の体制

利益相反の可能性がある行為の管理方法

一般に、利益相反の可能性がある取引の管理(利益相反の回避)には次に掲げる方法その他の方法があるとされています。
当社における利益相反の可能性がある行為の管理方法(利益相反の回避方法)も、基本的に下記の方法のいずれかにもとづいています。 ブローカー契約管理
具体的な方法や仕組みは種々の社内規定に定めています。

日米の不動産取引の違い。米国はエージェント“個人”が重視。情報公開も進む

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事務所を持つことができるブローカー資格と、不動産営業をすることができるエージェント資格とが分かれています。

エージェントは全員、州から許可を得た有資格者であるプロなのです。

エージェントは成功報酬型で費用も自腹。会社から独立したプレーヤー

宅地建物取引士の資格がなくても販売営業に携われる日本の不動産会社とは異なり、会社というより個人の力量にすべてがかかっているのです。腕のいいエージェントはブローカーの間で引き抜き合戦が行われることもあります。

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お客様目線でいえば、不動産会社に依頼をするという意識ではなく、これまでの実績などを基に個人のエージェントに依頼するのです。不動産営業は、会社より人なのですね。

尚、売主のエージェントを「Listing Agent」または「Seller’s Agent」、買主のエージェントを「Buyer’s Agent」と呼びます。

ちなみに契約が決まった場合の成功報酬は、収益をブローカーとエージェント折半したり、ブローカー30%、エージェント70%とするなど能力や力関係に応じて定まります。実力社会が徹底された業界なのです。

プレーヤーが分業化。効率的かつ客観的な取引が可能に

日本の不動産取引でも、もちろん金融機関や司法書士業務などに分かれていますが、米国ではそれぞれ有資格者が利害関係を打ち切ってより厳格に機能しているというイメージです。

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例えば日本の不動産取引であれば、住宅の担保評価は金融機関が、広さや築年数などを基に独自評価します。

一方、米国では州の許可を有するアプレイザー(不動産鑑定士)が、修繕履歴や設備状況なども加味した上で類似取引や再建築価格、収益還元法などを基に一つ一つ算定します。

豊富な情報量を誇る不動産データベース「MLS」で物件格差なし

「日本にもREINSがあるから似たようなもんだね!」と思われるかもしれませんが、その情報の量や質は日本とは比べ物になりません。

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物件価格、広さ、写真などはもちろんのこと、登記情報や修繕・売買履歴(過去の価格データ)、災害リスクや税務情報など豊富な情報が登録されています。

また、NARが所属するブローカー(不動産事業者)やエージェント(販売員)しか見ることのできない情報もありますが、民間業者が個人向けに閲覧させるサイトも多く買主にとって情報を行き届かせる環境が整っているのです。

すべての物件情報がMLSに登録される。違反も厳しい

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例えば、ブローカー(不動産会社)が知り得た売り物件情報は原則、24時間以内に登録しなければなりません。非公開物件を持つことを厳しく禁じています。もちろんおとり広告なんて言語道断です。

エージェントは物件情報提供ではなくアドバイザーが主な業務

そうなれば、買主が求めるのは物件情報の提供よりも、それ以外のアドバイスや売主側との交渉など目にはみえないサービスといえます。

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買ってもいい物件かどうかを専門家として精査し、また購入プロセスをフォローします。安心安全な取引の遂行を主導する立場にあるのがバイヤーズエージェントなのです。

仲介手数料を支払うのは売主だけ。6%程度をブローカーが分け合う

売主が仲介手数料を全額負担する慣習が、良質な住宅ストックを形成

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そのため買主側は、仲介手数料を払わないでいい分、インスペクションなど他の調査費におカネを使うことができます。

個人間取引を抑制する効果も?エージェントを介して安全な取引が主流

むしろ無償でプロのアドバイスを聞くことができ、個人間取引を行うインセンティブも働きにくい構造になっています。

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これは、専門家が間に入らない危険な取引を排除することにもつながっており、安心安全な取引環境を醸成しているともいえます。

米国は契約後に買主の調査期間あり。購入後は買主の責任

米国では契約後に、買主が物件状況を詳細に調査することが一般的です(デューデリジェンスと呼ばれます)。

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またその他、シロアリ調査なども行うこともあります。加えて、売主から物件の状況を開示してもらい(ディスクロージャー)、それらから総合的に物件状況を検討します。

日本は売主責任が重い。米国は買主責任が重い変わりに物件調査をしっかり

しかし米国では、基本的に買主の責任とみなされ、その代わり契約後の一定期間、しっかりと調査をする場が設けられているのです。

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調査の結果、契約内容と物件調査結果が大きく異なる場合、買主は契約を取り消すことができます。

日米不動産取引比較のまとめ

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